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강남불패? 강남아파트는 안전자산인가? |
| 작성자
: 알레그로 (ertto)
/ 2018.09.21 오후 5:36:11 / 조회 : 2055
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| 첨부파일
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신문지상에 언급되는 진리 같은 명제가 하나 있다. 바로 ‘강남불패’다. 강남불패는 관점에 따라선 매우 의심스러운 수식어다. 고가주택은 절대 안전자산으로 취급되어선 안되기 때문이다.
부동산에서 창출되는 소득은 크게 임대료 수입과 매매를 통한 양도 차익 두 가지로 나뉜다. 사람들은 기본적으로 '한방'을 선호하는 경향이 있기 때문에 안정적인 임대수입보다는 매매 차익에 더 관심을 갖는다. 그런 사람이 주변에 많다. 그렇기에 부동산은 고위험 고수익 상품으로 분류된다. 만약 부동산 상품이 매우 높은 수익을 창출한다면, 필연적으로 상당한 위험을 내포할 수밖에 없다. 즉, 대세 상승기에 크게 오른 부동산 상품은 기본적으로 대세 하락기에는 낙폭이 크다.
미국에는 주택 구입을 위한 대출 상품으로 정부기관이 제공하는 Conforming Loan과 민간금융기관이 제공하는 점보모기지(Jumbo Mortgage)가 있다. 정부 모기지 매입기관인 Fannie Mae와 Freddie Mac은 지역마다 서로 다른 지역경제규모와 지역 소득을 고려해 일정 수준의 융자가능금액 가이드를 제시한다.
2018년 현재 전국 평균 융자가능금액은 45만 달러 이하다. 뉴욕 맨해튼과 같이 물가가 비싼 지역(high-cost area)은 67만8000달러다. 은행에서 주택구매담보대출을 실행하는 경우, Fannie Mae와 Freddie Mac는 45만 달러 이하 혹은 물가가 비싼 지역의 67만8000 달러 이하 주택에 한해서만 시중 은행이 발행한 모기지를 매입한다. 이들 주택을 위험도가 매우 낮은, 안정적인 주택으로 보기 때문이다.
맨해튼 고급 주택 중 하나인 원57(one 57) 내부 모습. 출처 CityRealty
이외의 고가 주택은 위험 자산으로 분류돼 별도의 모기지 상품을 통해 대출을 받아야 한다. 정부 모기지 매입기관의 매입 기준을 초과하는 고정금리 모기지를 점보모기지(Jumbo Mortgage)라 부른다. 맨해튼의 수 백만 달러짜리 펜트하우스는 점보모기지를 통해서만 주택대출을 받을 수 있다.
고가 주택이 위험자산으로 분류되는 이유는 주택경기가 갑자기 어려워졌을 때 수요가 적어 제 값을 받고 판매하기 힘들기 때문이다. 2008년 미국발 금융위기 당시, 뉴욕의 럭셔리 콘도가 거의 반값에 거래되기도 했다. 반면 Conforming Loan을 받을 수 있는 가격대의 주택은 그만큼 떨어지지 않았다. (참고 "뉴욕 맨해튼 고급콘도 반값 거래" NYT)
고가 주택이 위험주택이라는 사실은 Conforming Loan과 점보모기지 이자율 차이(스프레드)에서도 나타난다.
점보모기지와 Conforming 모기지 이자율은 비슷하게 움직여 왔으며, 대부분의 시기에 점보모기지 이자율이 Conforming Loan보다 높았다. 금융회사는 위험도를 고려해 위험성이 큰 담보물에 높은 이자율을 적용한다. 2017년 Conforming Loan 이자율은 4.2%, 점보모기지는 4.7%로 둘 사이 50bp 스프레드가 존재한다. 금융위기 여파가 이어진 2010년 초반엔 스프레드가 100bp까지 벌어지기도 했다.
높은 이자에 더해 미국에선 고가 주택에 더 많은 주택매입 선수금(Down payment)을 요구한다. Conforming Loan이 선수금으로 대략 20%를 받는다면, 점보모기지는 30~40%까지 요구한다.
고가 주택을 살 여력이 있는 사람들은 대개 부유층이다. 따라서 점보모기지 연체율과 파산율은 높지 않다. 하지만 물건 자체 위험도가 높기 때문에 매입자의 신용도와 별개로 높은 이자를 요구한다.
우리나라도 준정부 기관인 한국주택금융공사에서 미국의 Conforming Loan과 비슷한 성격의 보금자리론과 적격대출(시중은행별로 금리 차이 있음)을 제공하고 있다. 현재 보금자리론을 이용할 수 있는 주택은 6억원 이하(전국 동일)이며, 적격대출은 9억원 이하(전국 동일)이다. 만약 이 범위를 벗어날 경우, 정부가 제공하는 정책금융이 아닌 일반은행에서 자체로 제공하는 주택담보대출을 이용해야만 한다.
2006년부터 2018년 현재까지 서울시 부동산은 폭등-폭락-폭등-하락-상승의 사이클을 보인다.
1) 2008년 9월까지의 폭등기
2) 2008년 9월부터 2008년 12월까지의 폭락기
3) 2008년 12월부터 2009년 9월까지의 폭등기
4) 2009년 9월부터 2013년 1월까지의 하락기
5) 2013년 1월부터 현재까지의 상승기
2008년 9월 리만브라더스 파산으로 전세계 부동산 시장이 요동을 치면서 서울 집값도 영향을 받았다. 서울시 25개구 부동산 가격은 상승폭(또는 하락폭)은 다르나 비슷한 패턴으로 움직여왔다. 이중 상승기 가장 상승폭이 컸던 강남구와 가장 작았던 중랑구 그리고 서울시 전체의 실질 가격 등락률을 살펴보면 아래와 같다.
가격하락시기(2008.9~2008.12와 2009.09~2013.01)에 강남구 가격하락폭은 서울시보다 컸다. 반면 중랑구 부동산은 서울시 평균보다 덜 떨어졌다. 이는 강남구 아파트가 상대적으로 더 높은 위험도를 안고 있음을 뜻한다.
앞서 부동산이 '고위험 고수익' 상품이라고 말했다. 그렇다면 가격상승기 수익은 어땠을까. 부동산 가격이 오르던 2008년 12월에서 2009년 9월과 2013년 1월부터 현재까지의 상승률을 보면, 강남구 아파트 상승폭이 시장 평균을 훨씬 웃돌고 있음을 확인할 수 있다. 하락기에 상대적으로 덜 하락했던 중랑구의 상승폭은 서울시 전체 평균보다 작았다.
결과적으로 다음과 같은 해석이 가능하다. 시장의 하락시기가 짧다면 (혹은 시장 하락시기가 상승시기에 비해 짧다면), 강남구 아파트 가격이 큰 폭으로 하락 하더라도 장기 홀드 전략을 구사한다면 언젠가는 더 큰 리턴이 보장된다.
여기에서의 맹점은 부동산 상품 자체의 성격은 변하지 않으며, 가격 대세 하락 시기에 하락 기간이 얼마나 될지는 아무도 모른다는 점이다.
글로벌 쇼크가 온 2008년 9월, 누구도 부동산 가격이 2009년1월부터 짧은 기간 급반등하리라 예상하지 못했다. 또한, 이명박정권 후반부터 시작된 부동산 침체가 박근혜정권 중반까지 이어질 것이라고 예상하기 어려웠다. 2015년 신문을 보면, 지수상으로 부동산 가격이 2013년 1월 이후 반등하기 시작했음에도 대세 폭락을 경고하는 기사가 줄을 이었다. 어떤 이는 당시 아파트 반값 폭락을 부르짖기도 했다.
지난주 중앙정부는 세금 인상과 대출 제한을 통해 부동산 가격을 잡는 전략을 선보였다. 우리나라 보유세 실효세율이 OECD 평균에 비해 낮기 때문에 조세형평 차원에서 부동산 세금 인상 근거는 충분하다. 그러나, 현재와 같이 정책설계가 복잡하면 일반인들은 대체 세금으로 얼마를 내야할 지 파악이 어려워진다. 이 때문에 시장 참여자 모두가 헷갈려 매매를 주저하는 상황이 온 듯 하다.
정부가 9.13 대책을 통해 강남불패라는 부동산 신화를 깨겠다고 나섰지만, 대출 제한 등의 조치가 고가 주택 일부가 아닌 전체 주택에 가해질 경우 일반 서민들이 피해를 볼 수 있다. 전체 부동산 시장이 얼어붙어 거래 자체가 없어지면 적절한 시기에 주택을 구입할 기회조차 사라질 수 있기 때문이다.
한국과 비슷한 주택담보대출 체계를 갖춘 미국은 한국과 다른 철학을 가지고 부동산 문제에 접근한다. 미국은 Conforming Loan과 점보모기지가 완전히 다른 시장임을 인정하고 그에 맞는 정책을 펼친다. Conforming Loan은 일반 국민의 내 집 마련 꿈을 이뤄주기 위해 시중보다 저렴한 금리로 제공하고, 고가 주택을 대상으로 하는 점보모기지는 상대적으로 높은 금리를 적용한다. 고가주택이 필요한 사람은 점보모기지를 통해 얼마든 집을 살 수 있기 때문에 부동산 거래가 끊이지 않는다. 반면 한국은 두 시장을 동일하게 보고 동일한 정책을 통해 한번에 문제를 해결하려 하고 있다.
또한 주택 자체의 위험도와 지역이 다른 카테고리에 있음에도 불구하고 제재를 지역 단위로 가하고 있다는 점도 문제다. 지역의 위험도와 주택 자체의 위험도(고가주택이냐 여부)는 다르다. 부자 동네에도 소셜 믹스를 위해 서민 주택이 공급되어야 하며, 서민 동네에도 충분히 양질의 고가주택이 제공될 수 있다. 그런데, 투기지역인 강남구와 투기조정지역인 중랑구가 같은 수준의 LTV, DTI 규제를 받고 있다. 중랑구의 6억짜리 주택과 강남구의 20억짜리 주택의 실수요층은 분명히 다르다. 지역 단위 규제는 애꿎은 서민에게만 피해를 끼칠 수 있다.
부동산 거래는 이루어져야 하며, 특히 일반 서민들의 부동산 매매는 장려되어야 한다. 내 집 마련의 꿈이 나쁜 것은 아니다. 본인 소득의 지불가능한 범위에서 적정한 수준의 집을 살 수 있는 기회는 제공되어야 맞다.
약력
- 서울대 지리학 학사, UC버클리 정보시스템 석사, 하버드대학교 부동산/도시계획 박사
- (현) 행정안전부 사회혁신위원회 위원장, 금융위원회 위원
- (전) 실리콘벨리 IT 기업 및 보스톤소재 상업용 부동산 리서치회사 선임연구원
- '도시개발, 길을 잃다', '리씽킹 서울', '건축왕, 경성을 만들다', '2020 부동산 메가트렌드' 저자
인터비즈 박은애 정리
inter-biz@naver.com
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| 596. 목수의꿈 님 | |
| 597. 서인맘 님 | |
| 598. 진격의오비 님 | |
| 599. 반달맘 님 | |
| 600. 송매니저 님 | |
| 601. Rooney 님 | |
| 602. 유리하늘 님 | |
| 603. 터스테 님 | |
| 604. 겨리 님 | |
| 605. 구엔젤 님 | |
| 606. 빌리브 님 | |
| 607. lotto645 님 | |
| 608. 카라야드 님 | |
| 609. 알렉시스조르바 ... | |
| 610. 소머리국밥 님 | |
| 611. 소나기 님 | |
| 612. Tyson 님 | |
| 613. 행복★ 님 | |
| 614. 귀요미 님 | |
| 615. 우도산호 님 | |
| 616. 왕중의왕왕 님 | |
| 617. 100세인생 님 | |
| 618. 위대한하루 님 | |
| 619. 마도룩스 님 | |
| 620. 초특급천재 님 | |
| 621. 계양구매직존슨 ... | |
| 622. 아메리카노 님 | |
| 623. 사랑꾼 님 | |
| 624. SF 님 | |
| 625. NR 님 | |
| 626. love han 님 | |
| 627. 알아주는낚시왕 ... | |
| 628. heeda 님 | |
| 629. 보루보루 님 | |
| 630. 더상승 님 | |
| 631. 까치기타 님 | |
| 632. 지구별여행자 님 | |
| 633. 지금시작 님 | |
| 634. Athena 님 | |
| 635. smartsuk88 님 | |
| 636. 우아한 님 | |
| 637. 포하나 님 | |
| 638. 만달 님 | |
| 639. 쟁이_7 님 | |
| 640. 이제 자산가 님 | |
| 641. myangel 님 | |
| 642. 남렌버핏 님 | |
| 643. 존나쌘말 님 | |
| 644. 풍차신화 님 | |
| 645. thinkfund 님 | |
| 646. 집나간집돌이 님 | |
| 647. 돌격대장 님 | |
| 648. 러브장 님 | |
| 649. 먼스 님 | |
| 650. do승임 님 | |
| 651. 먼스 님 | |
| 652. 겨울 님 | |
| 653. 세아이아빠 님 | |
| 654. jayong 님 | |
| 655. Active_life 님 | |
| 656. 분홍분홍해 님 | |
| 657. 오탱 님 | |
| 658. 흑과백 님 | |
| 659. 곰곰 님 | |
| 660. 잘해보자 님 | |
| 661. 비타민 님 | |
| 662. 노스트라다깡 님 | |
| 663. 이쟁타기 님 | |
| 664. 똥줄타네 님 | |
| 665. 행인부 님 | |
| 666. 쿠쿠탄 님 | |
| 667. 님프영 님 | |
| 668. s카르페디엠s 님 | |
| 669. 아이셀프 님 | |
| 670. 미키루쿠짱 님 | |
| 671. 갑수 님 | |
| 672. 달의연인 님 | |
| 673. dusrnqn 님 | |
| 674. 기린초 님 | |
| 675. 하늘땅별땅 님 | |
| 676. 덱스터 님 | |
| 677. 뽀순이 님 | |
| 678. 인내71 님 | |
| 679. 부자첫걸음 님 | |
| 680. 당시양 님 | |
| 681. 뜨거운심장 님 | |
| 682. 작심삼일 님 | |
| 683. CKTENG 님 | |
| 684. 거머리골두목 님 | |
| 685. 수이 님 | |
| 686. huntem 님 | |
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| 689. 라라0904 님 | |
| 690. 팔랑이 님 | |
| 691. 칠번줄 님 | |
| 692. 나이스짱이 님 | |
| 693. 라온하루 님 | |
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| 700. 아직도a 님 | |
| 701. 20대후반 님 | |
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| 890. 우아한여자 님 | |
| 891. 술란 님 | |
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| 894.어슬렁어슬렁 님 | |
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| 896. 버킷리스트 님 | |
| 897. 엄마 님 | |
| 898. 딸맘 님 | |
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| 900. CASI 님 | |
| 901. 집요정 님 | |
| 902. 물신선 님 | |
| 903. 태풍이눈 님 | |
| 904. 돈스타 님 | |
| 905. 오이 님 | |
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| 907.스트레인저 님 | |
| 908. 리치맨짱 님 | |
| 909. 토마도 님 | |
| 910. 위대한경리 님 | |
| 911. 코스모스1 님 | |
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| 915. 아키라89 님 | |
| 916. 신입생 님 | |
| 917. 지원이 님 | |
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| 924. 푸른바람 님 | |
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| 1014. 77 님 | |
| 1015. 둥이빠빠 님 | |
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| 1020. 태사자 님 | |
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| 1026. 현재웅 님 | |
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| 1134. 바른세상 님 | |
| 1135. 운이 님 | |
| 1136. EsRyu 님 | |
| 1137. 누스 님 | |
| 1138. 파란하늘 님 | |
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