[머니투데이 최동수 기자] [[부릿지 맞짱토론④] 혼돈의 부동산 시장…실수요자 내 집 마련은 어떻게?]
서울 강남3구 주택가격이 3주 연속 하락했다. 전체 아파트 가격 상승률도 보합세가 뚜렸해졌고 매수심리도 꺾였다.
지난 9일 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 발표한 주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 서울의 강남3구가 3주연속 하락했고 대부분의 지역이 보합권에 머물렀다.
서울에서 집을 사려는 수요가 얼마나 강한지를 나타내는 매수우위지수는 71.5를 기록해 직전 주인 74.8 대비 더 하락했다. 전국 매수우위지수도 58.1을 기록해 전주(61.9)에 이어 또 하락했다.
서울 집값이 하락장에 진입한 것인가? 내 집 마련은 언제 해야 할까? 또 투자자는 어떻게 해야 할까?
머니투데이 부동산 전문 채널 '부릿지' 맞짱토론 4회에서는 이광수 미래에셋 대우 연구위원과 두성규 한국건설산업 선임연구위원이 '실수요자 내 집 마련, 투자자 부동산 투자 어떻게?'라는 주제로 토론을 벌였다.
 원본보기
▶최동수 기자
이제 실수요자, 투자자에게 조언 부탁드립니다.
▶이광수 연구위원
마지막으로 가는 거잖아요. 이건 꼭 넣어주세요. 꼭 자르시더라고요. 저는 절대 폭락론자가 아닙니다. 무작정 내린다는 것이 아니고요. 심지어 저는 2013년, 2012년도부터 집을 사자고 했어요. 그때 사실 집을 사자고 하면 주변에서 너나 사라고 했어요.
공교롭게 제가 2018년도 가을 때부터 다시 팔자는 시그널 보냈습니다. 그런데 이후에도 계속 올랐죠. 전제하고 싶은 건 뭐냐면 집을 사고 내 집 마련을 할 때는 1~2년 투자하는 건 아니잖아요. 긴 호흡으로 보실 필요가 있죠. 그래서 조금 더 자기 주제 파악 잘하고, 내가 감당할 부분, 주변 환경 잘 보시면서 변화를 읽으면서 내 집 마련해야 합니다. 그런 측면에서 지금은 내 집 마련을 할 때가 아니다.
여러 가지가 문제가 있는데 첫 번째는 가장 크게 고려할 것은 지금 집값이 많이 올랐기 때문이다. 문제는 항상 여기서 나온다. 집값이 많이 올랐기 때문에 그래서 주의해야 하고, 코로나 19에 따른 불확실성으로 (시장이) 흔들릴 수 있기 때문에 변화를 지켜보시면서 관망해도 충분하다고 생각한다.
그래서 무리하게 내 집 마련하지 마시고요. 변화를 잘 읽으시고요. 그런데 보면 나중에 내 집 마련할 시기가 온다. 시그널이 언제 나오냐면요. 가격 보합되면서 거래가 회복되는 구간이 나온다. 아 그때 이거 20%밖에 안 빠졌어? 30% 빠져야지. 50%까지 빠져야지. 이렇게 생각하지 마시고 가격이 중요한 게 아니고 시장 변화가 중요하다.
폭락을 얘기하지만 10%가 떨어져도 폭락일 수 있고, 50% 빠져도 폭락이 아닐 수가 있어요 왜냐면 그 이후에 벌어질 일들에 따라서요. 50% 빠졌는데 70% 빠졌으면 폭락 아닌 거죠.. 10% 빠졌는데 바로 3% 올라버리면 그러면 그때가 폭락이었던 거예요. 그래서 다음 단계에 따라서 지금 상황이 결정되니까. 그 다음을 결정하는 게 거래량입니다.
가격이 조정받거나 안 움직이는데 거래량이 의미 있게 분위기가 돌아가다 보면 여러분이 감당하는 수위에서 내 집 마련하시는 게 좋겠다. 안정성 차원에서 말씀드린 거고요.
다음은 투자하시는 분들인데, 중요한 게 수익률인데 수익률 측면에서 한국의 집은 특히 서울 집값은 터무니없는 수준이다. 20억 집을 사면 취등록세 1억 원 내야 하고요. 보유세를 1000만 원 정도 낸다고 하면 기본적으로 실거래가 5% 이상 올라오고 시작해야 본전 아닙니까. 나중에 양도세까지 감안하면 상승률이 상당해야 한다. 냉철하게 투자목적으로 생각하면 투자수익률이 현저하게 떨어진 상황이다. 단순히 집값 오른 것만 봐서 지금 집값이 조금 떨어졌다고 해서 무리하게 집을 살 상황은 아니다. 투자 수익률을 진지하게 고민했으면 좋겠다. 저의 제안이다.
 원본보기
두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원 /사진=부릿지 캡쳐
▶두성규 연구위원
좋은 말씀 듣다 보니까 정신을 빼놓고 있어 가지고, (이 연구원 말에) 대부분 동의한다. 실수요자란 개념 자체가 개념 자체도 사실 좀 모호하지만 어쨌든 시장 상황 바라보는 많은 수요자들이 그 생각을 가져야 할 것 같아요.
일단은 청약 시장이 가장 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 길입니다. 첩경이죠. 저는 그런 점과 관련해 향후 국회가 구성되고 하면 현재의 가점제 위주 청약제도는 제도 개선이 필요하다고 생각합니다. 젊은 사람들한테 기회를 주지 않는다는 측면에서요. 아니 나이가 들고 오래 무주택으로 있었다는 걸로 그냥 밀고 들어오는 건 조금 아니라고 보거든요.
추첨제 청약이라는 게 뭐냐면 모자라는 재원을 가지고 많은 사람을 나눠주려고 하다 보니까 줄 세우기 하는 거고 추첨하는 거잖아요. 공평하게 여러 세대에 나눠 주는 게 필요하다고 본다. 청약시장 면밀히 살펴보실 필요가 있다.
기존 주택을 구입하려면 시장을 좀 더 차분히 지켜볼 필요가 있다. 시장이 어떻게 될지 가늠하기가 대단히 어려운 상황입니다. 저는 과거에 지금까지 말씀드린 것은 과거의 경험치를 바탕으로 해서 시장 상황이 우리가 생각하는 폭락 일변도로 그냥 무너질 것이라고 하는 건 아니다고 말씀드린 것이지만, 그렇다고 해서 시장이 상황 어떻게 갈지 단언하기는 어렵거든요.
시장 상황의 변동 추이와 코로나 19가 쉽게 종식될 것 같지 않겠지만 치료제 부분에서 좋은 소식도 있으니, 우리가 생각하는 막연한 좌절감보다는 빠르게 해결될 것이란 모멘텀도 기대하게 된다. 시장 상황을 차분하게 지켜볼 필요가 있다.
투자자분들은 돈은 올해에도 그렇고 토지 보상금 등으로 시중에 풀린 돈이 많습니다. 주택공급은 한정적이라서 희소성 원칙에 의해서 차분하게 기다리면 더 좋은 조건으로 주택을 마련할 기회 오지 않을까 생각한다. 투자자도 지금 성급히 나섰다간 모난 놈이 돌 맞는다고, 모두 사회적 거리두기 운동을 하니 주택시장과도 거리를 두고 웃는 낯으로 좀 더 상황이 진정되면 주택시장에 노크하셨으면 좋겠습니다.
 원본보기
왼쪽부터 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원, 최동수 머니투데이 기자, 이광수 미래에셋대우 연구위원 /사진=부릿지
▶최동수 기자
총선 얼마 안 남았다. 총선이 부동산 시장 하나의 변수 될 수 있다는 얘기들이 많이 나오고 있습니다. 두 분은 총선 부동산 시장에 어떤 영향 미칠 수 있을지 예측해주시면 좋을 것 같아요.
▶이광수 연구위원
예측하기 힘든데, 다 예상하고 있듯이 어느 당이 우세하면 부동산 가격이 이런 공식이 있는 거 같은데요.
본질에 대해서 읽을 필요가 있다. 부동산 가격이 계속 오르는데 규제를 완화해 주는 그런 정치인이나 정당이 있으면, 없을 거라 예상하는데 저는 그건 문제 있는 거죠.
예를 들어 정치 갑자기 바뀌었다고 부동산 시장 그대로인데 정치 기조 확 바뀔 거란 기대하지 말라. 공교롭게도 문재인 정부 전 정권들에서 부동산 가격이 안 좋았기 때문에 부양책 쓴 거다. 지금은 문재인 정부가 부동산 싫어해서 규제하는 게 아니라 부동산 가격이 오르니까 하는 거다.
근데 다음 정권이나 다음 총선에서 다수당이 누가 되든 시장이 가격이 내리면 부양책 써야 완화를 해야 될 거고, 가격 계속 오르면 당연히 규제할 거다. 우린 일반적으로 어느 당 등식으로 본다. 그러지 말로 원칙을 중시하라.
근데 근원적으로 이게 옳은 거냐? 이건 다른 차원의 질문이죠. 정책은 일관성 있어야 됩니다. 시장 쫓아다니는 게 문제가 있을 수 있는데 어쨌든 지금은 그런 양태니까.
이렇게 강남 집값이나 서울 집값이 계속 오를 것 같은데 규제 완화하고 보유세 낮춰주고 과연? 오히려 안 좋을 수 있다. 중요한 건 시장 흐름이지, 거기에 정치를 당겨 무리하게 등식 만들고, 유튜브 방송 같은데 그런 분들이 많이 계시다. 예측 힘드니 유의해서 보시라. 다시 말씀드리지만 사실은 그런 정책은 시장에 따라 움직일 텐데 그거에 너무 기대하고, 10년 갖고 있지 뭐 이건 또 다른 얘기될 수 있다. 정책에 너무 정치에 너무 과몰입하지 마세요. 그건 실기하게 된다.
▶두성규 연구위원
저는 이번에 총선이 끝나게 되면 여야 간 의석 부분 비율 조정되겠죠. 어느 쪽이 잘 될지 모르겠다. 문제는 지금 부동산 정책은 역대 어느 정부보다 고집스러운 면이 있다. 비교하자면 노무현 정부 시절보다 현재의 정부가 훨씬 시장 내에서 시장 변동상황에 따라서 비탄력적인 모습을 보이고 있습니다. 고집스러운 측면을 보여주고 있습니다.
21대 국회ㅇ의 가장 큰 부분은 환경변화다. 환경변화 중에 코로나 사태가 21대 국회와 함께 당분간은 동행할 거 같은데 결국 부동산에서도 조율이 필요한 상황이 될 거라고 본 거다.
농담처럼 하는 말인데 굉장히 사람들은 너무 무시무시하게 받아들이는데, 저는 기본적으로 이런 의문들을 가지고 있습니다. 자 코로나 사태가 진행되면 사람들의 공포감이 확산이 되면서 지금의 서울의 부동산 시장도 전역이 다 투기과열지구로 지정돼 있지 않습니까?
일부 11개군은 투기지역 중첩적으로 돼 있고, 주변에도 청약 조정대상지역 등 많은 어떤 규제로 덧칠돼 있는데 이것을 앞으로 신종 코로나 사태와 실물경제가 휘청이는 거리는 상황일지에 대해서요 계속 가져갈지 의문점이 있거든요.
법상에 나와 있는 정도로도 요건 충적이 되면 해제를 해야 하는데 그 부분도 정부는 고집스럽게 안 할 테니 21대 총선으로 인해서 야당이 어느 정도 목소리 내는 비율을 차지한다면 변화의 흔들기는 될 거 같아요.
▶질문
정부 정책 제언해 달라.
▶두성규 연구위원
보유세 이야기가 나오다보니 어떤생각이 드냐. 정부가생각하는 만큼 결코 낮은 것이 아니라 굉장히 높은 수준의 세금 부담을 앉고 있다. 거기에다가 우리 부동산의 경우에는 양도세도 내는데 세계의 거의 탑3(부동산 양도세 기준)에 포함될 정도로 높은 부담을 가지고 있거든요.
세금과 관련된 부분에있어서 의사 결정을 할 때는 개인의 의사 결정을 강조하기보다는 정부가 정책에 대한 올바른 방향과 올바른 팩트를 바탕으로 세재 과련 정책을 펼치고 있는지 다시 한 번 점검해 보시라고 얘기해 봅니다.
 원본보기
이광수 미래에셋대우 연구위원 /사진=부릿지
▶이광수 연구위원
투자나 투기 수요 규제에 따라 양태가 달라지잖아요. 정책도 사실 좀 획기적으로 바뀔 필요가 있다. 지금은 지역에 규제를 하잖아요. 그러다 보니까 풍선이라는 게 생긴다. 그런데 제 용어를 빌리자면 범규제가 필요하다. 전국 어디에 사든 투자 목적으로 사? 투기 목적으로 사? 그러면 부담을 지워야 해요.
집값 오르든 안 오른 곳이던. 시골에서 집을 살 때도 집값 오를 거 같아 살 거 같으면 부담을 지우면 된다. 그러면 전국적으로 투기나 투자수요가 없어질 것이다. 예를 들면 투자가 투기 목적으로 사는 사람에게 취득세를 엄청 올려라. 그러면 내가 기대 이익 확 떨어질 거 잖아요. 그러면 투자 목적으로 고민하겠죠. 박사님이 세금으로 규제하는 문제점 지적하지만 저는 세금으로 규제할 수밖에 없는 한국부동산 시장의 특수성 있다.
전 세계적으로 세금으로 규제를 굉장히 많이 한다. 예를 들어서 캐나다 벤쿠버 시드니에 중국인이 와서 집값을 올리니까 갑자기 취득세 올리거든요. 한국 세율 구조를 보면 투자 목적으로 세금 내면 대부분 양도세다. 무슨 얘기냐면 내가 이익을 내서 내는 세금이다. 괜찮아요. 돈 벌었는데 뭐. 수원 같은데는 1억원 오르니 과감히 5000만원 내고 한 달 만에 팔고 나간다.
저는 진입부터 부담을 갖게, 취득세 아예 올리면 투자할 사람 더 많이 없다. 기대수익 떨어지니까 한국 부동산 시장 안정화가 가장 중요한 정책은 지역규제가 아니라 범규제 필요하고 기대수익 자체를 떨어뜨리는 과감한 정책 필요하다.
▶두성규 연구위원
지금 부동산 세금 부담은 굉장히 크지 않나요?
▶이광수 연구위원
체계 자체가 돈을 벌면 내는 구조다.
▶두성규 연구위원
재건축 초과이익환수도 그렇고, 보유세 같은 경우는 이익 현실화 되지 않았는데 올렸다.
▶이광수 연구위원
건축을 시작해서 초과이익도 이익 나오니까.
▶두성규 연구위원
미실현 이익이잖아요. 내가 재건축해서 다른 사람한테 양도해서 차익 자체를 현실화 했을 때 세금 부과하는 것은 말하지 않겠다. 하지만 재건축 초과이익 환수제도 그렇고 팔던 안 팔던 양도세도 계산할 때 감안해 주겠다는 그 이유로 이익 현실화 안 됐는데 부담금 내게 한다던가.
5000만원짜리 집이 내일 1억원이라고 세금 2배로 내는 건데, 내 주머니 돈은 없고 내 마음은 항상 가난한테 내집에서 살고 있었을 뿐인데. 말씀하신 거에 대해 공감도 하지만 현재 나는 이 정부 들어서고 나서 세금부담을 면밀하게 검토할 필요가 있다.
굉장히 부담이 많아졌다. 실질적으로 세금 부담이 크다고 해서 투자 안 할 것이냐, 오피스텔 취득세 4%다. 그런데 일반 주택 같은 경우는 1%에서 가격대별로 3%까지 쭉 나눠지는데 오피스텔은 가격이 작은데 불구하고 취득세 많은 상태에서도 한 때 인기 엄청 났다. 그런 점 볼 때 취득세라든지 다른 부분에 대해서 세금 가지고 시장에서의 거래 질서를 일정 방향으로 끌고 가려는 건 무리수가 아닐까 개인적으로 생각한다.
▶이광수 연구위원
오피스텔 인기라 할 수 없다.
▶두성규 연구위원
요즘 없어졌다. 많아져서
▶이광수 연구위원
방향성이 다른 거죠. 원천적으로 진입에 대해서 취득세는 원천적으로 막는 거기 때문에 물론 미실현 소득에 대해서 과중하게 세금하는 건 고려할 필요가 있어 보입니다. 취득세는 미실현 이익도 아니고 내가 행동할 때 내는 거다. 행동자체 규제를 가할 수 있는 거기 때문에 고민해 볼 필요가 있고요. 우리의 정책 자체가 핀셋 규제다. 사실은 전세계가 부동산이 올랐다. 한국 정부가 잘못해서 오른게 아니구요. 한국 아파트 유난하게 오른 거 아니다. 전 세계가 다 올랐다. 금리 인하 하고 유동성이 풍부해서다. 그 이면에는 거대한 흐름이 있었는데 핀셋으로 막으려고 했다는 거죠. 이거 얼마나 무모했습니까. 범규제 할 수 있는 그런 장치들이 필요하다.
▶최동수 기자
두 전문가 모시고 얘기 들어봤습니다. 오늘 주제는 코로나19 사태가 한국 부동산 시장 영향을 미칠영향에 대해서였다. 부릿지는 앞으로 부동산 시장 발로 뛰며 생생하고 정확한 정보를 전달하겠습니다. 투자는 여러분의 몫 입니다. 부릿지는 여러분의 선택의 효�O가치가 최고가 될 수 있도록 노력하겠습니다. 감사합니다.
기획 부릿지
진행 최동수 기자 촬영 이상봉 기자, 김소영 기자, 방진주 기자
편집 이상봉 기자 그래픽 신선용 디자인 기자
최동수 기자 firefly@mt.co.kr
▶줄리아 투자노트
▶조 변호사의 가정상담소 ▶머니투데이 구독하기
https://n.news.naver.com/article/008/0004393106
|
Home
> 커뮤니티
자유게시판
공지사항
도전1억Club신청해요!
